Planiranje investicije u hotelijerstvu

Da bi investiranje u hotelske kapacitete bilo uspješno to podrazumjeva i uspostavljanje kvalitetne saradnje s lokalnom zajednicom i analiziranje zajedničkih interesa i potreba.

Amer Ćorić je suvlasnik kompanije Dubos d.o.o., osnovane 2008. godine koja ima dugogodišnje iskustvo u pružanju tehničke pomoći, nabavci i uslugama trgovanja za projekte i programe koje financiraju mnoge od najpoznatijih svjetskih kompanija i organizacija.

Ćorić se počinje se baviti ugostiteljstvom 1990. godine kao konobar u restoranu Donautall u Njemačkoj. Dio karijere proveo je radeći u Best Western hotelima u Munchenu u F&B odjelu, te na pozicijama generalnog direktora hotela u Bosni i Hercegovini dugi niz godina. Tu je stekao iskustvo u hotelijerstvu i ugostiteljstvu i otuda ljubav prema toj profesiji kojoj se uvijek rado vraća. Projekti na kojima je Dubos doo radio u proteklom periodu, ponovno nominovani  za Najznačajnije strane investicije u BiH za 2020 od strane FIPA. 

Piše: Amer Ćorić, suvlasnik kompanije Dubos d.o.o.

O investiranju u hotelijerstvu, te šta je potrebno da bi ono bilo uspješno, za časopis HUBiH piše: Amer Ćorić, suvlasnik kompanije Dubos d.o.o. Kada je riječ o planiranju investiranja u hotelijerstvo bitno je uzeti sve aspekte poslovanja i pripremiti investitore na sve situacije koje se mogu desiti za vrijeme izgradnje ali i nakon otvaranja hotela.

Planiranje investiranja u hotelijerstvu je stručan, kompleksan, dugotrajan i veoma odgovoran posao. Bilo je veoma teško predvidjeti razmjere poremećaja tržišta koje je uzrokovala pandemija izazvana koronavirusom.

Odabir adekvatne lokacije za izgradnju hotela

Prvi korak je odabir adekvatne lokacije za izgradnju hotela, te se pristupa izradi studije izvodljivosti. Za studiju je potrebno prikupiti podatke analizirajući tržište i ekonomsku klimu lokaliteta, trendove rasta stanovništva, zaposlenja, prihoda lokalnog stanovništva, projekata za izgradnju u okruženju, podataka o aerodromu, analizu posjetilaca lokaliteta, uklučujući obim i procenat prometa automobila, vozova, autobusa i brodova. Najbitniji dio studije izvodljivosti je analiza potrebe za smještajnim kapacitetima i ugostiteljskim uslugama, kao i kapaciteta smeštaja, cijena i ponude konkurenata.

Kvalitetna saradnja sa lokalnom zajednicom

Da bi investiranje u hotelske kapacitete bilo uspješno to podrazumijeva i uspostavljanje kvalitetne saradnje s lokalnom zajednicom i analiziranje zajedničkih interesa i potreba. Konsultantska razvojna kuća je osovina razvoja ovakvog projekta. Njena uloga počinje od analize potreba, pripreme studije izvodivosti, a što uključuje analizu lokacije, infrastrukture, ponude i potražnje, konkurencije, finansijskog aspekta investicije i očekivanja mogućeg povrata iste, kao i strategije izlaza u ovisnosti od novonastalih situacija, projektnog zadatka.

Pristup projektovanju hotela bazira se na poštovanju želja i potreba korisnika

Planirani rezultati hotela se baziraju na podacima skupljenim od susjednih i internacionalnih preduzeća, lokalnih zajednica i institucija. Kao dodatak tim podacima, sprovodi se istraživanje kako bi se dobile što tačnije pretpostavke.

Vrlo je važna “hemija” u timu koji je angažovan na projektu, jer od kvaliteta njihove saradnje će zavisiti i brzina i kvalitet izvođenja radova na samome objektu.  Odabirom kvalitetnog i iskusnog projektanta koji osjeća i razumije ideju, koncept i funkciju, želja investitora je moguća za realizaciju vizuelno i prostorno. Kvalitetan pristup projektovanju hotela bazira se na poštovanju želja i potreba korisnika.

Projektovanje i izgradnja moraju biti prilagođeni lokaciji

Projektovanje i izgradnja moraju biti prilagođeni lokaciji, a objekat mora imati savršeni sklad između javnih površina i smještajnih kapaciteta. Veoma bitna stvar za kasnije funkcioniranje hotela je njegova energetska efikasnost i ekonomičnost prilikom odabira materijala za gradnju i opreme koja se ugrađuje u hotel. Hotel koji rasipa energiju i ima velike troškove rada vrlo brzo postaje velika glavobolja za operatora ili vlasnika.

Kako bi se dobila okvirna kalkulacija o ukupnim troškovima hotelskog projekta bilo koje vrste, potrebno je uzeti u obzir sljedeće faktore:

zemljište

“rau bau” troškovi

troškovi opremanja

radni (obrtni) kapital, budžet za soft opening i budžet za zalihe

namještaj i oprema (FF&E) i sitni inventar

troškovi projektovanja i upravljanja projektom

Troškovi gradnje hotela po sobi variraju i zavise od više faktora kao što su kategorija hotela, lokacija gradnje, itd. Ključna komponenta je FF&E, uključujući hotelski namještaj.

Finansiranje i analiza rentabilnosti ulaganja

Hotelijerstvo je jedan od najosjetljivijih sektora za poslovanje s ostalim turističkim djelatnostima. Ovisno je o svim globalnim kretanjima i trendovima direktno i indirektno. Na profitabilnost investicije direktno utiče  nekoliko snažnih ekonomskih i društvenih faktora:

tehnološki napredak,

demografske promjene,

stopa inflacije,

geoplitička kretanja koja uzrokuju stabilnost ili nestabilnost,

kamate

i ostalo.

Tako iz navedenih ekonomskih i društvenih faktora proizlaze i različiti modeli investicija. Odabir modela finansiranja zavisi prvenstveno o lokaciji (makro i mikro lokaciji) valuti u kojoj se investira, fiskalnom sistemu, ali i od veličine same investicije.

Finansiranje može biti:

iz vlastitih sredstva izdvojenih iz redovnih prihoda,

kreditiranjem od strane poslovnih banaka, drugih pravnih lica ili pojedinaca,

sredstva poticaja iz fondova lokalne samouprave, kantona, entiteta

sredstva međunarodnih razvojnih fondova i projekata

Odabir izvora finansiranja u mnogome može uslovljavati i način realizacije samog projekta. Jedna od ključnih stvari pri odabiru izvora finsiranja je projektirani plan povratka na investiciju (ROI).

Projekti u hotelijerstvu su uglavnom kapitalni projekti i povrat investicije je u zavisnosti od veličine projekta, pozicije objekta, a najčešće je to 12 godina i više  nakon amortizacije. Iz ovog razloga investiranje u hotelske kapacitete nije za svakoga. Investitor mora da u projekat unese strast, ali i veliko strpljenje.

Hotel koji nađe pravi omjer cijena sobe i popunjenosti može računati na profitabilnost

Za kvalitetan povrat investicije je neophodno izbalansirati cijene smještaja i stepen popunjenosti soba i samo onaj hotel koji nađe pravi omjer cijena sobe i popunjenosti može računati na profitabilnost.

Uz 20-postotnu iskorištenost kapaciteta nema pozitivnog poslovanja bez obzira na cijene smještaja, a sve zbog velikih fiksnih troškova u hotelu. Nepisano pravilo kaže da je 60 posto popunjenosti donja granica pri kojem se može postići kvalitetan povrat investicije.Interesantno je napomenuti da se zbog situacije sa koronavirusom promjenila i struktura investitora u 2020. i 2021. godini. Inicijativu su preuzeli domaći investitori, a interes za širenje svojih operacija u Bosni i Hercegovini su pokazali “veliki igrači”. U zadnje vrijeme smo ostvarili kontakte sa najpriznatijim imenima u hotelskoj industriji. Brand leaderi Hilton, Marriott, Accor su pokazali interes za širenje svojih operacija u Bosni i Hercegovini, a Dubos doo su prepoznali kao lokalnog partnera za kontakte sa investitorima.Nakon uspješne realizacije projekata, kako za strane ali i domaće investitore, Dubos doo Sarajevo se pozicionirao kao lider u uslugama poslovnog razvoja i upravljanja projektima u Bosni i Hercegovini.

Vjerujemo da će proljeće biti početak oporavka turističkog sektora kako u Bosni i Hercegovini, tako i regionu.